Comment redynamiser un centre-bourg ou un centre-ville

Le constat

En 2025, la vacance commerciale atteint 11,6 % en moyenne nationale, contre 9,5 % en 2019, selon le rapport du Conseil national du commerce publié en juin 2026 ¹. Le même rapport précise qu’il n’existe pas d’observatoire privé qui la mesure dans les plus petites communes ¹. Dans les communes Petites villes de demain, des diagnostics menés par la Banque des Territoires l’estimaient « de l’ordre de 20 % » ³.

Rien n’est joué pour autant : entre 2019 et 2024, 37 % des villes françaises étudiées ont réduit leur vacance commerciale, contre 12 % entre 2014 et 2019, selon une étude présentée par la Banque des Territoires en décembre 2025. Pour les villes de moins de 25 000 habitants, l’étude souligne le rôle de « la diversité de leur offre commerciale » ².

1Partir d’un diagnostic partagé

Avant d’agir, regardez le centre comme un visiteur : quels locaux sont vides et depuis quand, à qui ils appartiennent, où passent les gens et à quelle heure, ce qui les fait venir (le marché, la boulangerie, la pharmacie, l’école), ce qui manque.

En pratiqueAssociez dès le départ les commerçants, les propriétaires de locaux, les associations et l’intercommunalité : ce sont eux qui feront vivre le projet.

2Donner des raisons de venir

Dans les petites villes, les commerces alimentaires sont le premier motif de fréquentation régulière du centre-bourg, cité par 72 % des habitants interrogés dans une enquête rapportée par la Banque des Territoires, et le marché par 37 % ³. Le Conseil national du commerce le dit aussi : « les marchés demeurent un moment important et particulier pour donner une raison de se déplacer », et « la programmation vivante (culture, marché, événements) permet de générer des flux réguliers » ¹.

• un marché à un jour et une heure qui conviennent aux actifs, le samedi matin ou en fin de journée ;
• des rendez-vous réguliers dans le centre : concerts, expositions, ateliers, animations commerciales ;
• les services au centre : poste, médecin, médiathèque, permanences ;
• des espaces publics agréables : bancs, ombre, places sans voitures les jours de fête.

3Un manager de commerce pour animer

Un manager de commerce (ou de centre-ville) fait le lien entre la commune, les commerçants et les propriétaires. Sa mission comprend notamment de « coordonner l’animation commerciale du territoire », par exemple avec des marchés et des foires ⁵.

La Banque des Territoires a cofinancé 515 postes à partir de 2020, et 69 % ont été pérennisés après la fin du cofinancement ⁶. Un nouveau dispositif prévoit depuis janvier 2026 un cofinancement de 20 000 € pendant deux ans, dans la limite de 50 % du coût salarial ⁷.

4Signer une opération de revitalisation de territoire

L’ORT est une convention entre l’État, l’intercommunalité et ses communes, prévue par le Code de la construction et de l’habitation, qui vise notamment à « lutter contre la vacance des logements et des locaux commerciaux et artisanaux » ⁸.

Elle permet entre autres une dispense d’autorisation d’exploitation commerciale en centre-ville, la possibilité de suspendre au cas par cas des projets commerciaux en périphérie, l’éligibilité au dispositif fiscal Denormandie dans l’ancien et un droit de préemption renforcé ⁹.

5Agir sur les locaux vides

• Le droit de préemption commercial : la commune peut délimiter « un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité » ¹⁰ et racheter un fonds ou un bail qui s’y vend.
• La taxe sur les friches commerciales : 10 % de la valeur locative la première année, 15 % la deuxième et 20 % ensuite ¹¹, pour les locaux vides depuis deux ans. Elle s’applique désormais dans les secteurs d’ORT ⁵. En 2025, seulement 480 communes et 68 intercommunalités l’utilisaient ¹².
• Les foncières de redynamisation, soutenues par la Banque des Territoires, rachètent et rénovent des locaux pour y installer des commerces : 98 foncières actives ou en démarrage et 416 communes concernées au 31 mars 2026 ¹³.
• Le Fonds de restructuration des locaux d’activité, géré par l’ANCT, soutient 443 opérations représentant plus de 1 200 locaux ¹⁴.
• La boutique à l’essai : un commerçant teste son activité pendant 6 à 12 mois avec un loyer réduit, selon le réseau Ma Boutique à l’Essai, créé en 2013 ¹⁵.

En pratiqueEn attendant un commerce, un local vide peut accueillir une boutique éphémère, une exposition d’artistes ou une vitrine des associations : un centre sans vitrines aveugles paraît tout de suite plus vivant.

6Animer, et le faire savoir

Un centre qui vit doit aussi se voir. Tenez un calendrier commun des manifestations du centre (mairie, associations, commerçants, marché), annoncez chaque rendez-vous au même endroit, et comptez ce qui se passe mois après mois pour montrer les progrès aux habitants comme aux partenaires.

Pour aller plus loin : idées d’animations pour une commune et comment faire connaître un événement local.

Les programmes et les aides

• Petites villes de demain : lancé en octobre 2020, il soutient 1 646 communes ¹⁶ ; sa poursuite après 2026 a été annoncée en juin 2025 ¹⁷.
• Action cœur de ville : 222 villes ou binômes de villes sélectionnés en 2018 ¹⁸. En juillet 2026, la ministre de l’Aménagement du territoire a annoncé la poursuite d’Action cœur de ville et de Petites villes de demain « sur la durée du mandat municipal » ⁴.
• Villages d’avenir : plus de 3 000 communes de moins de 3 500 habitants accompagnées ¹⁹.
• Le plan « Lever le rideau » pour le commerce de proximité, présenté par le gouvernement en novembre 2025 ¹².

Votre intercommunalité, la préfecture, la Banque des Territoires et votre CCI sont les bons interlocuteurs pour savoir ce qui s’applique chez vous. Ville Pépite n’est ni un label ni un dispositif de l’État.

Questions fréquentes